前編 で、初年度粗利「約500万円」の計算根拠を見ました。本記事では、ここから 何が引かれ、最終的な税引後手取りはいくらになるのか を計算します。
500万円から差し引かれる6つのコスト
「500万円が手取り」ではありません。ここから以下が引かれます。
① 地代（借地の場合）
当社の取扱物件は借地が中心で、地代は 年額 6万〜18万円 程度。標準モデルでは 年12万円 で計算します。
② 運用・監視費用
充放電制御を行う自動運用システムの利用料・遠隔監視費は、年間 約30-60万円 が業界相場です。信和の標準パッケージにはこの費用が含まれていますが、別途オプションを付ける場合は追加で考慮が必要です。
③ 保守メンテナンス
電池モジュールの劣化チェック、パワーコンディショナの点検、消火設備の保守などで、 年間20-40万円 程度。
④ 固定資産税
事業用設備として、 取得額の約1.4%/年 の固定資産税が課税されます。 2,030万円 × 1.4% = 年間 約28万円（初年度は減免特例あり）。
⑤ 損害保険
火災・自然災害・盗難保険で 年間10-30万円 程度。系統用蓄電池は屋外設置のため、保険加入は必須です。
⑥ 所得税・法人税
法人保有なら法人税、個人事業主・投資家保有なら所得税が課税されます。減価償却（蓄電池は17年が法定耐用年数）の効果を考慮すると、 節税効果込みで実効税負担は30%前後 が一般的です。
キャッシュフローの試算
これらを引いた、初年度のキャッシュフローを試算してみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 市場収益（粗利） | +500万円 |
| 地代 | -12万円 |
| 運用・監視費 | -45万円 |
| 保守メンテナンス | -30万円 |
| 固定資産税 | -28万円 |
| 損害保険 | -20万円 |
| 税引前キャッシュフロー | 約 +365万円 |
| 法人税・所得税（実効30%想定） | -110万円 |
| 税引後キャッシュフロー（手取り） | 約 +255万円 |
つまり、 「2,030万円投資して、税引後で年間約255万円」が現実的な手取り です。これは 税引後でも年利回り約12-13% を意味します。
物件広告に出る利回りは粗利ベースの数字であり、税引後手取りベースだと 12-13% が実態です。この差がどこから生まれるかは 「表面利回りと実質利回りの違い」 で解説しています。
投資回収はいつ終わるか
どの数字を分母に置くかで、回収期間の見え方は大きく変わります。
| 計算基準 | 年間収益 | 回収期間 |
|---|---|---|
| 市場収益（粗利）のみ | 500万円 | 約4.1年 |
| 経費引いた税引前CF | 365万円 | 約5.6年 |
| 税引後の現実的なCF | 255万円 | 約8.0年 |
標準モデルで案内している 「約3.5年」は、粗利ベースに即時償却・特別償却の節税メリットを織り込んだ数字 です。基準が違えば年数も変わるという点は、必ず押さえておいてください。根拠は 「3シナリオ試算」 を参照ください。
10年運用すれば 税引後で約2,550万円の累積CF となり、初期投資2,030万円を引いて 約520万円のネットリターン が残ります。
即時償却制度・特別償却を活用すると、税引前CFと回収期間が大きく改善します。適用可否は税理士へご相談ください。
他の投資対象との比較
似たような投資手段との利回り比較（税引後イメージ）。
| 投資対象 | 想定税引後利回り | リスク特性 |
|---|---|---|
| 日本国債（10年） | 約0.8% | 極小 |
| 投資用マンション | 約2-4% | 空室・修繕リスク |
| 株式（日経平均連動） | 約4-7%（長期） | 価格変動大 |
| 太陽光発電（FIT後） | 約5-8% | 出力低下・天候 |
| 低圧蓄電池 | 約12-13% | 市場価格変動 |
まとめ
「2,030万円で年500万円」という数字は、 粗利ベースでは市場前提どおりですが、税引後の手取りは約255万円 です。
それでも年利回り12-13%という水準は、現代日本で取れる投資としては相当に高水準。 「再エネ普及に伴う調整力ニーズの拡大」 という構造変化を取りに行く投資として、合理性は十分にあります。
具体的なお客様の土地・状況に応じた収益試算は、 お問い合わせフォーム よりお気軽にご依頼ください。
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