投資評価2026-07-23読了 3分
物件広告でまず目に入るのは「表面利回り○○%」という数字です。しかし投資判断で本当に見るべきなのは、経費を差し引いた後の実質利回りです。
2つの利回りの定義
表面利回り（%）＝ 年間想定収益 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（%）＝（年間想定収益 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 初期諸費用）× 100
表面利回りは物件同士をざっくり比較するための入口の数字。実質利回りは手元に残るお金を反映した実態の数字です。この実質ベースの手取りは、回収期間の考え方とも直結します。
差し引くべき年間経費の例
- 地代（借地の場合）
- 動産保険・賠償責任保険の保険料
- 保守・メンテナンス費用
- 通信費・EMS利用料
- 固定資産税（償却資産）
モデル計算
- 物件価格：2,000万円、年間想定収益：600万円 → 表面利回り 30%
- 年間経費を合計100万円と仮定
実質利回り ＝（600 − 100）÷ 2,000 × 100 ＝ 25%
表面と実質で5ポイント差が出ました。経費が重い物件ほどこの差は開きます。
同じ表面利回りでも中身は違う
注意したいのは、表面利回りが同じでも実質利回りは物件ごとに違うという点です。差がつく主な要因は次の3つです。
- 地代の水準：同じ借地でも年6万円と年18万円では年12万円の差
- 保守体制：施工会社が遠方だと出張費や対応費がかさむ。施工と保守が同一・近距離なら抑えられる（メンテが速い理由参照）
- 価格に含まれる範囲：工事費・手数料込みの価格か、別建てか（中間マージンとは参照）
確認すべき質問リスト
物件検討の際は、販売会社に次を確認してください。
- 年間経費の内訳を項目ごとに教えてください
- 保守費用は月額いくらで、何が含まれますか
- 表示価格に工事費・申請費・手数料は含まれますか
これらに即答できない会社の「表面利回り」は、鵜呑みにしないほうが安全です。
まとめ
表面利回りは比較の入口、実質利回りが判断の本体です。当社では物件ごとに経費内訳を開示し、実質ベースの収支シミュレーションをご提示しています。気になる物件があれば無料相談でお問い合わせください。
※収益・経費は物件・時期により異なります。本記事のモデル計算は考え方を示す一例です。